شبح الفقاعة العقارية
ـــــــــــــــــــــــــــــــــــ
الجزء الثالث :
ـــــــــــــــــــــ
المؤيدين لفكرة حدوث فقاعة عقارية فى مصر كان عندهم أسبابهم بالتأكيد .. اللطيف فى الموضوع إنهم اعتبروا أسباب الرافضين للفقاعة هى نفسها اللى بتأكد على حدوثها .. قالوا إيه بقى ؟
أسباب التأكيد :
ـــــــــــــــــــــــــ
1 – ردوا على السبب الأول و قالوا إن عدم شيوع التمويل العقارى فى مصر مش سبب كافى لعدم حدوث الفقاعة خاصة إن السبب ده معملش إعتبار للعوامل النفسية للبشر .. لما يكون فيه ملايين الشقق المقفولة بغرض الإستثمار مبتحققش العائد المجزى من وراها طبيعى جداً إن كتير من أصحابها يعرضوها للبيع مدفوعين بالرغبة فى التربح من الفلوس الراكدة دى و ده مع الوقت ممكن يسبب وفرة فى العرض اللى هيأدى لإنخفاض القيمة بطبيعة الحال ..
ـــــ
2 – ردوا على السبب الثانى و قالوا إن الزيادة السكانية و معدلات الزواج مش هيكونوا كفيلين بزيادة الطلب و إن ده كلام غير منطقى لإن بحسب نشرة الجهاز المركزى للتعبئة و الإحصاء عن عام 2017 فمعدل الزواج فى مصر إنخفض بنسبة 2.8 % بسبب صعوبة الظروف الإقتصادية .. الأدهى بقى هو زيادة معدل الطلاق بنسبة 3.2 % و ده ثالث أعلى معدل طلاق فى العالم بالمناسبة .. يعنى مش بس إنخفاض فى الطلب على الشقق .. لأ .. ده زيادة كمان فى المعروض ..
قالوا كمان إن الرافضين للفقاعة إفترضوا إن كل حالات الزواج قادرة على إمتلاك شقة و ده منافى للواقع لإن أغلب المتزوجين الجدد دلوقت بيتجوزوا فى شقق إيجار ..
قالوا كمان إن الزيادة السكانية مش معناها زيادة طلب على إمتلاك العقارات لإن الزيادة السكانية فى مصر مصحوبة بضعف قدرة شرائية و بالتالى مصحوبة بمعدلات فقر أعلى لا يمكن تتيح للزيادة دى إمتلاك عقار فى المدى القريب ..
ـــــ
3 – ردوا على السبب الثالث و قالوا إن الحالة المادية للمغتربين مبقيتش زى زمان و إن المغترب دلوقت مبقاش همه الأول إمتلاك عقار – باستثناء أصحاب المدخرات الكبيرة – لإن لو المغترب مدخراته قليلة فمش منطقى إنه يجمدها كلها فى شقة و يقعد هو من غير دخل .. المنطق بيقول إن المغتربين هيفكروا فى مشروع يدر عليهم دخل بعد عودتهم و إستقرارهم ..
ـــــ
4 – ردوا على رابع الأسباب و قالوا إن معدل التضخم هيبقى أحد أهم الأسباب اللى هيسرع حدوث الفقاعة لإنه هيسبب زيادة أسعار و ده لو فى نطاقه الطبيعى فمفيش منه ضرر خاصة إذا ما اقترن بقدرة شرائية معقولة ..
أما فى حالتنا فارتفاع الأسعار بيضعف من قدرتنا الشرائية أكثر و بالتالى يحصل ضعف فى المبيعات سواء للوحدات الجديدة أو للوحدات المملوكة للأفراد ..
ـــــ
دى كانت الردود على أسباب الرفض و تقدروا ترجعوا للجزء الثانى و تقارنوا الأسباب و الرد عليها ..
ـــــ
أصحاب رأى حدوث الفقاعة مكتفوش بكده و إنما أضافوا أسباب تانية بتأكد وجهة نظرهم :
5 – قالوا إن مشروع الضريبة العقارية هيكون أحد الأسباب المهمة لإن بمجرد تطبيق القانون أصحاب العقارات هيلاقوا نفسهم بيتحملوا تكلفة إضافية على عقار مقفول مبيستفيدوش منه و عندها هيبدأ تفكيرهم يتجه للبيع حتى لو تماسكوا لفترة خاصة إذا كان سعر العقار كبير ..
ـــــ
6 – سبب تانى و هو الإتجاه العالمى لرفع سعر الفائدة و ده هيجبر مصر – غالباً – على رفع سعر فائدتها أو على الأقل تثبيتها زى ما حصل فى أخر إجتماع للبنك المركزى المصرى و ده فى حد ذاته سبب كافى لرفع تكلفة العقارات و اللى هتأدى فى النهاية لزيادة حالة الركود ..
سعر الفائدة العالى بخلاف إنه سحب من السوق المصرى حوالى 1.5 تريليون جنيه كان من المتوقع إن يتم ضخها فى القطاع العقارى و وجهها للبنوك فهو بيهدد كمان بزيادة معدلات بيع العقارات و توجيه ثمنها للبنوك للإستفادة من فارق الربح .. زى ما قلنا صاحب العقار هيلاقى نفسه بيخسر طول ما هو محتفظ بالعقار فى حين إن لو باعه و حط الفلوس فى البنك فهو هيستفيد أكتر بسبب سعر الفائدة العالى ..
ـــــ
7 – تدخل الدولة و ضخها لسيولة كبيرة فى مشاريع سكنية جديدة هيتسبب فى زيادة المعروض بشكل كبير جداً و غير معلوم لحد دلوقت نسبة المشاريع الموجهة لمحدودى الدخل لإن هى دى الشريحة اللى طلبها بالفعل عالى و بيكونوا أكثر إحتياجاً للمسكن .. أما بخصوص الوحدات الفاخرة فالدولة بكده بتنافس المطورين العقاريين اللى بالأساس عندهم تباطوء فى المبيعات للوحدات دى ..
ـــــ
8 – سبب تانى مهم و هو ( عنصر المضاربة ) .. المطورين العقاريين دايماً كانوا بيأكدوا إن الطلب على العقار طلب حقيقى مش للمضاربة مع إن ده بيتعارض مع الواقع اللى الناس عايشاه خاصة بعد التعويم و إنهيار قيمة الجنيه ..
كل الناس اللى كانت بتملك مدخرات حولت فلوسها لعقارات بعد التعويم حفظاً لقيمتها و ده أكبر دليل على إن الطلب فى السنين اللى فاتت مكانش حقيقى .. لا يمكن إعتبار إمتلاك شخص ل 3 أو 4 شقق طلب حقيقى .. الأرقام الرسمية بتنفى مزاعم المطورين العقاريين تماماً ..
بيانات الجهاز المركزى للتعبئة و الإحصاء لعام 2017 بتقول إن مصر فيها 12.5 مليون وحدة سكنية مقفولة ثمنهم يتخطى ال 2 تريليون جنيه بتمثل 29 % من إجمالى عدد الوحدات المتاحة و دول يكفوا لتسكين 42 مليون مواطن مصرى لو تم استغلالهم ..
ـــــ
المؤيدين للفقاعة يسكتوا لحد كده ؟ .. لأ طبعاً .. فى وسط الزحمة دى كلها طرحوا تساؤل لطيف أوى فيه شيء من الخبث و قالوا :
لما انتوا يا مطورين يا عقاريين بتقولوا إن الطلب على العقارات أعلى بكتير من العرض ليه بتشتكوا دلوقت من تباطوء المبيعات ؟ .. و ليه صغرتوا أحجام الشقق عشان تقدروا تبيعوها ؟ .. و ليه بتقللوا نسبة الفايدة على التقسيط و بتزودوا فترته ؟ .. لو كان حجم الطلب عالى زى ما بتقولوا هتعملوا كل ده ليه ؟
– الحقيقة التساؤلات دى رغم إنها منطقية إلا إنها مش دقيقة أوى ..
ضعف الطلب اللى بيمر بيه السوق أصاب بالأساس الوحدات الفاخرة اللى الناس اكتفت منها بينما الطلب الحقيقى و الإحتياج الفعلى يخص الطبقة المتوسطة و الفقيرة فأصبح فى طلب حقيقى كبير لكن أصحاب الطلب ده معاهومش فلوس ..
– الحل إيه ؟
تمويل عقارى على فترة زمنية طويلة ( 15 : 20 سنة )
– مين اللى يقدر يعمل الكلام ده ؟
الدولة فقط ..
– طب الشركات متقدرش على ده ليه ؟
لإن سيولتها متسعفهاش إنها تتحمل الفترة ى كلها و هتحتاج تقترض و هما مش عاوزين كده بالإضافة لإن البنك المركزى مقلل القروض العقارية لأقل حد ممكن زى ما قلنا فى الجزء اللى فات ..
السبب ده هو اللى مخلى الشركات تستهدف الشريحة ذات الدخل العالى و بتبعد تماماً عن أى مشروع بيخدم محدودى و متوسطى الدخل ..
ــــ
ملخص :
ـــــــــــــ
القطاع العقارى المصرى قطاع كبير و شال على كتافه مسئولية دفع الإقتصاد المصرى لقدام فى واحد من أصعب الأوقات اللى مرت بيه و يستحق الشكر على كده بكل تأكيد .. المشكلة الكبيرة اللى بتواجهنا زى ما قلنا قبل كده إن مينفعش أى إقتصاد إنه يعتمد بشكل كبير على نشاط واحد .. الدول النفطية حول العالم إتأثرت بشدة مع إنهيار سعر برميل البترول .. دول الخليج و روسيا و فنزويلا أمثلة ممتازة .. إحنا موصلناش طبعاً للمرحلة دى و الحمد لله و لكن صعب برضه إننا نكمل بالشكل ده و لازم نهتم بأنشطة أخرى على رأسها النشاط الصناعى و الزراعى ..
الواقع فى السنين اللى فاتت كان بيدينا مؤشرات إن قطاعنا العقارى هيمر بالأزمة دى و مش عارف الحقيقة هل المسئولين عن القطاع العقارى فى مصر خدوا بالهم و لا الطلب المتزايد على العقار غطى على أى سلبيات كانت موجودة ..
نمو القطاع العقارى بالشكل الكبير ده كان بشكل عكسى مع الإقتصاد ففى الوقت اللى اتضاعف فيه حجم القطاع العقارى أكثر من 5 أضعاف كان الإقتصاد المصرى حجمه بيقل و دلوقت بيجاهد عشان يوصل ل 4 % سنوياً .. الفجوة دى المفترض كانت تنور لمبة الخطر أمام المسئولين و تقولهم إن السيولة كلها بتترمى فى مكان واحد و ده هيخلق مع الوقت أرقام خادعة لإنها مش أرقام ناتجة عن طلب حقيقى أو عن رفاهية مادية .. دى كانت تدفقات ناتجة عن خوف الناس على فلوسها ..
ـــــ
* طب هل ده معناه إننا داخلين على فقاعة فعلاً ؟
* و لو ده حقيقى ايه اللى المفروض نعمله ؟
الحقيقة محدش يقدر يأكد و ده لإن الأسباب اللى بيعرضها كل طرف تعتبر منطقية و وارد جداً حدوث أى منها فعشان كده صعب جداً إننا نجزم بوجود الفقاعة و لكن نقدر ناخد خطوات تحمينا فى حالة حدوث أزمة أو إهتزاز فى سوق العقارات زى :
1 – استثمر بحدود و بشرط استفادتك المباشرة من الإستثمار ده .. يعنى اشترى شقة لو ناوى تعيش فيها على المدى القصير أو المتوسط ( 5 سنوات مثلاً ) .. لو هتستفيد من العقار ده فى المستقبل إشترى .. مش هتستفيد متشتريش ..
2 – لو ربنا رازقك بولد عنده 15 سنة مثلاً و شايف إن خلال 10 سنين الولد ده هيحتاج شقة عشان يتجوز فيها إشترى .. إنك تستفيد بشقة بعد 10 سنين بسعر النهاردة ده شيء كويس جداً .. و حتى لو الفقاعة انفجرت و الأسعار قلت برضه ابنك هيبقى مستفيد بالشقة على المدى الطويل لإنها اتحولت من استثمار لمنفعة شخصية .. يعنى مش فلوس متجمدة ..
3 – ابعد عن الإستثمار فى العقارات الفاخرة حتى لو قادر عليها .. يعنى يكفيك عقار واحد أو اثنين بالكتير .. إنك ترمى عشرات الملايين فى كتل أسمنتية لسه مش مضمون مستقبلها ده أكيد شيء مش كويس و بيحمل مخاطرة مش قليلة ..
4 – إجمالاً متزودش إستثمارك فى المجال العقارى بالشكل اللى يسحب كل سيولتك .. و لو كلامى مش مقنع بالنسبة لك ممكن تستثمر فى وحدات متوسطة الحجم و الجودة .. الوحدات دى بتناسب أصحاب الطلب الحقيقى و اللى مستنيين نص فرصة عشان يمتلكوا سكنهم ..
5 – امتلك الوحدات اللى الطلب عليها متوقع إنه مينخفضش حتى فى حالة حدوث الفقاعة .. أماكن مميزة .. مستوى راقى قدر الإستطاعة .. جودة مقبولة ترضى الشريحة الوسطى من المجتمع .. بمعنى تانى استثمر فى الوحدات اللى تعرف تسيلها بشكل أسهل فى حالة حدوث الأزمات ..
6 – ركز على العقارات المنتجة اللى ممكن تدر عليك دخل إضافى .. وحدات إدارية ممكن تتحول لعيادة أو مكتب محاماه أو مكتب محاسبة .. إشترى عقار ينفع يتحول لمصنع أو أى نشاط صناعى تانى ..
7 – أوعى تقترض عشان تشترى شقة أو عقار .. معاك فلوس إشترى .. ممعاكش قول يا رب و ربك كريم يرزقك إن شاء الله ..
8 – طبعاً مش محتاج أقولك إنك تشترى العقار ده بأقل سعر ممكن لإن دى بديهيات .. كل ما تشترى العقار بسعر أرخص فإنت بتأمن نفسك من أى تقلبات فى المستقبل و فى نفس الوقت بتحقق إستفادة أكبر فى حالة إستمرار السوق على نفس وتيرته ..
ـــــ
بأكد تانى .. أنا مبقولش إن بعد الشر الأزمة هتحصل أكيد و لكن دى نصايح فى العموم أعتقد إن فيها تأمين للمخاطر فى حالة حدوثها إذا ما قدر الله لها الحدوث ..
و فى النهاية أرجو إن الموضوع يكون مفيد لحضراتكم و أرجو أكون وفقت فى توصيله بسهوله و غطيته من أغلب جوانبه ..
ـــــ
لقراءة الموضوع على التطبيق الخاص بالكاتب على جوجل بلاى :
https://play.google.com/store/apps/details?id=com.amkamel.arabyhost
لقراءة الموضوع على التطبيق الخاص بالكاتب على آب ستور :
https://itunes.apple.com/app/id1432249734
ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ